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上海地區水泵維修如何收費-20年空調行業經驗

東方網8月9日消息：自2012年9月1日起，本市對售后公租房實行新的服務收費標準。 新物業服務收費標準出臺的背景是什么？ 調整的原則和幅度是什么？ 調整方案實施后，公租房售后物業服務質量如何保障？ 針對這些問題，東方網記者采訪了市房管局相關負責人。

東方網：據了解，市民關心的公租房售后物業服務價格將有所調整。 能否介紹此次政策調整的主要原因和相關背景？

市房管局：公租房售后房（俗稱售后房）是我國住房制度改革的產物，對解決人民群眾住房產權保護、促進住房市場化起到了積極作用. 隨之而來的是房屋管理模式的重大變化：一是業主的角色發生了變化。 普通民眾從房屋租戶轉變為完全產權的擁有者，政府部門從公屋業主轉變為物業管理的管理者。 二是管理者角色的轉變。 由原來代表公房業主（即政府）進行房屋租賃管理的房管所轉型為為公房售后業主（即政府）提供專業物業服務的市場化運作企業人們）; 三。 是消費觀念的轉變，從住公房向國家交租金，轉變為向物業服務公司繳納物業服務費，享受物業服務，同時享受物業維修和保養的優惠。物業服務帶來的增值。

近十年來，隨著社會經濟的發展，物業服務專業化的管理服務模式被越來越多的人所認可。 為廣大業主所接受。

目前，本市公共住房售后物業服務費標準是1996年制定的，隨著本市勞動力成本的不斷上漲，本市月最低工資標準由1996年的270元調整為2012年為1450元，是1996年的537%。同時，本市房地產業從業人員由以下崗職工、參保人員為主逐漸轉變為農民工。 保險轉型，使企業實際承擔的勞動力成本大幅上升。 此外，水、電等能源消耗和維護材料成本持續上漲，物業服務成本也在增加。

但同時，物業服務收費標準并未調整。 這對勞動密集型產業的影響更大。 物業服務企業普遍虧損經營，物業服務水平難以提升，最終使廣大群眾的利益得不到保障。

2007年以來，本市各區縣人民政府開始開展老舊小區物業服務考核補貼試點，對符合物業服務標準的小區，給予一定的物業服務費補貼，適當制定彌補物業服務公司的損失。 雖然這一舉措取得了一定成效，但對于維持物業服務正常運營來說只是杯水車薪，并不能從根本上改變收費低、物業服務差、業主不繳費、業主“賣房”等不正?，F象。物業服務公司。 據初步統計，僅2010年和2011年兩年，本市共有53家公有住宅售后社區物業服務企業退出社區管理，83家公有制住宅售后社區物業服務企業擬退出。從社區管理。 它直接影響著市民的生活。

為此，市房管局、市物價局在廣泛調研的基礎上，測算了物業服務成本，聽取了業主、物業服務企業、居委會、人大代表的意見和建議與政協委員形成《關于調整公共住房售后物業服務收費標準的通知》，新收費標準自2012年9月1日起施行。

東方網：請介紹一下本次政策調整的基本原則。

市房管局：為盡量減少公租房售后物業服務費對業主日常開支的影響，調整的基本原則是“收費項目不變，標準執行三年” “收費項目不變”是指公租房售后物業服務費現行收費項目不變，即業主每月直接支付的費用仍為管理費、保潔費、保安費和電梯水泵運行費（對于裝有電梯的住宅樓））等四項。 “三年出臺標準”是指“分步實施”的方式，即三年內由市房管局、市物價局公布最新調整的物業服務收費標準，逐步使物業服務收費標準與物業服務標準接軌。 運營成本符合，同時解決了“同小區不同收費”的歷史難題。

東方網：公租房售后物業服務費調整涉及哪些收費項目？ 調整的標準是什么？

市房管局：調整公租房售后物業服務費包括管理費、保潔費、保安費三項。 根據公房售后房所在小區的情況，采取兩種不同的調整方式。 調整后的物業服務費標準自2012年9月1日起施行，每個調整年度為當年9月1日至次年8月31日。

（一）公房售后小區

公屋售后小區是指根據同一物業管理區域內公屋售后情況收取物業服務費，執行公屋售后小區物業服務標準的住宅小區。

2012年多層住宅管理費由每戶每月4.5-7.5元調整為5-9元，高層住宅管理費由每戶每月5-10元調整為6-12元。 保潔費由每戶3-6元調整為每月6元。 保障費由每戶3-6元調整為每月9元。 2013年和2014年物業服務費價格由市房管局、市物價局另行發布。

(2)混合社區

混合小區是指在同一物業管理區域內，既有商品房又有售后公房，并執行相同的物業服務標準，但執行不同的物業服務收費標準的住宅小區。

調整后，2012年、2013年、2014年公共住房售后管理費、保潔費、安保費分別為商品房綜合管理服務、公共區域保潔環衛服務收費標準的60%、80% 、本小區公共區域秩序維護服務。 并 100% 充電。 調整后的管理費、保潔費、安保費不得低于房屋原收費標準。

自2015年9月1日起，混合小區公房售后房按照小區商品房物業服務費收費項目和收費標準執行，公房售后維修資金住房不再計入物業服務費的相關費用。

東方網：有的售后房小區成立了業主大會，有的還沒有。 具體調整應采取哪些程序？

市房管局：根據售后房小區業主大會設置情況，采取兩種不同的調整程序：

一是小區成立了業主大會。 業主委員會根據調整辦法和《上海市公共住房售后社區物業服務規范》與物業服務公司協商確定小區物業服務標準和收費標準，并在社區公示. 即，對執行《上海市公共住宅售后小區物業服務標準》的小區，物業服務收費標準將在公示后執行。 由于物業服務標準超過《上海市公共住宅售后社區物業服務標準》，社區需要提高物業服務收費標準，調整后的物業服務收費標準須經業主大會批準后方可實施。實施的。

二是小區沒有成立業主大會。 物業服務企業應當根據調整辦法和《上海市公共住房售后社區物業服務規范》確定社區物業服務標準和收費標準，報物業所在地物業管理處，并予以公示。在社區呆了七天。 公示期間，物業服務公司應當對業主提出的問題進行解釋。 物業服務公司作出說明后，業主仍有異議的，物業所在地物業管理處應當協調居委會做好說明工作。 公示期滿后，物業服務企業應當將公示的物業服務收費標準報物業所在地區縣房屋管理部門、物價主管部門備案后執行。

東方網：售后物業服務有沒有標準？ 政府如何加強對物業服務質量的監管？

市房管局：為進一步規范售后小區物業服務，市房管局、市物價局印發《關于調整公共住房售后物業服務收費標準的通知》明確《上海市公共住房售后社區物業服務規范》，便于業主和業主委員會監督。 當然，這個標準只是最基本的標準，售后房小區業主大會還可以與物業服務公司協商，提高服務標準和收費標準。

此次公布的《上海市公共住宅售后社區物業服務規范》從全市公共住宅售后社區實際情況出發，明確了管理服務、保潔服務、安保服務、綠化養護及共用部分、日常共享設備設施運營、維護保養服務等5個方面的52項具體物業服務項目的服務標準。 本服務標準作為本市公共住宅售后社區物業服務的基本服務標準，結合物業服務收費標準調整，在全市所有公共住宅售后社區實施。

《上海市公共住房售后社區物業服務規范》在全市實施后，各級房管部門將進一步落實社區管理人員日常自查、物業公司雙周檢查、房管所月度監督和區縣房管局月度檢查。 抽查“四查”制度督促物業服務企業履行物業服務職責，提高物業服務水平。 同時，對檢查中發現的物業服務企業違規行為，將按照《上海市物業服務企業和項目經理信用信息管理辦法》和《上海市物業服務企業信用信息管理辦法》的有關規定，對社區管理人員和物業服務企業進行處罰。 《上海市住宅物業項目經理管理辦法》。 企業將被記入誠信檔案。 對誠信不良的社區管理人員，取消其資質，對服務質量差的物業服務企業，在物業管理招標、資質升級等方面限制。

東方網：據了解，為緩解收費難、收費低、收費貴的現狀，本市多個區縣采取標準補貼考核辦法，對經營售后房的物業服務企業給予扶持。公房售后物業服務中房地產企業銷量高。 價格政策調整后是否有補貼？

市房管局：政策調整后，為督促物業服務企業切實提升售后住房小區物業服務質量，緩解售后住房小區物業服務企業經營虧損的實際情況，各區縣政府將繼續因地制宜做好售后服務工作。 住房評估標準補貼。 市有關部門還將制定《公共住宅物業服務收費考核補貼辦法》，確保物業售后服務質量，使考核補貼發揮有效推動作用。

東方網：調整方案實施后，涉及面廣，涉及居民和家庭，市民如何咨詢相關問題？

市房管局：為促進調整方案的順利實施，市房管局將通過以下渠道加大政策宣傳解釋力度：

一是物業服務熱線提供24小時電話咨詢服務。 即日起，市房管局對物業服務熱線接線員進行了政策培訓，提高其解答市民相關咨詢問題的能力。

二是在我局門戶網站設置專門的彈窗。 市民只要登錄市房管局門戶網站（），即可瀏覽相關政策及調整情況。

三是張貼相關宣傳資料。 市房管局、市物價局將印制相關宣傳資料，張貼并派發到小區，幫助業主盡快了解新政。

東方網：新政策實施后，業主家庭拖欠物業服務費怎么辦？

市房管局：無論出于何種原因，拒絕支付或不支付物業服務費，均屬于違反物業服務合同的行為。 利益。 房屋售后物業服務收費價格調整政策實施后，業主欠繳物業服務費的，應當按照相應標準繳納物業服務費。 對拒不繳納的業主，居委會、業主委員會要主動做好政策宣傳解釋和勸導教育工作。 違約是向當地人民法院提起訴訟的理由。

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